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当社が考える不動産売却に対する考え方や事情・当社の強み等発信しております！
当社が選ばれる理由
不動産を売るとき、こんな間違いしてませんか。
不動産を売りたい方は、少しでも高く売りたいと思うのは、当然のことだと思いますが、査定金額が高いところ依頼しようとしている考えをもたれている方
・・・要注意です！
なぜなら、高く査定しようと思えば、いくらでも調整できます。
これが不動産査定の実態ではないでしょうか。
車の査定と勘違いしがちなのですが、
車の査定は「買い取ってもらえることが前提」なので、その金額が確定致します。
では不動産査定はというと、買取査定以外は、市場での仲介価格ということになります。
仲介の場合は、業者が買取する訳ではないので、最初に高い値段をつけていても、
売れるという確信がありません。
ですから、高い査定金額を示すと、少しでも高く売りたい思っている方なら、その不動産会社なら高く売ってくれるだろうと洗脳を受けてしまいます・・・
そして、依頼してみるとどういうことが起きるのか、ご存知でしょうか？
不動産の価格は、市場で形成されるもので、不動産会社の言い値ではありません。
市場価格よりも割高なものは、いい物件でも買い手が少なく、なかなか売れない状態が続きます・・・
結局、値段を下げなければ、新たに買い手が見つからず、成約までの期間も延びて、最終的には市場価格を下回ってしまうことになります。
不動産会社は、安く売れようが高く売れようが特に損はすることはないのですが、その会社を信じて任せた売主様にとっては、安く売れた場合、損しますよね・・
「高く査定してもらった会社なのに、一番売値が安くなった・・」
「実際の成約予想価格より高く査定金額を提示して、売主様から物件を預かる」
このような不動産会社が未だにあるのが現実なのです。
当社の強み
弊社は地域密着型として設立してから15年以上こつこつを経験を積んで参りました。
今ではおかげさまで今では沢山の売却のご相談やご紹介をお電話やメールにていただいております。
とても有難いお話でこれも信用・信頼していただけているからこそだと思っております。
弊社の査定は地域のことをよく理解しているからこそご提案できる「適正価格」をご案内しております。
上記でも伝えましたが不動産の査定は車の査定と異なり、高い査定＝売れるとは限りません。
他社との競合を理由に高い査定金額を提示するつもりは一切ございません。
売却をご検討のお客様はまず上記をしっかりと理解していただくことが大切です。
それから
「全国ネットワークや全国チェーン」・「仲介率業界NO１」など色々なキャッチフレーズがございますが、
現代において、わざわざそのお店に行って不動産探しをする時代は過去の話です。
近年では一般のお客様がスマートフォンやPCで自分でSUUMOなどのポータルサイト物件探しができる時代でございますの
で、当然私達もそのようなサイトから販売することになりますので、どこに依頼しても掲載される窓口は同じです。
つまりここの店だから売れやすい・売れにくいということはございません。スタッフの力量次第です。
弊社では売却に精通・特化したスタッフにてご対応させていただきます。
弊社は「秘密厳守」であり「売却のご相談無料」です。
査定金額だけ知りたいというお客様も大歓迎でございます。
査定をしたからといって、売却することはございませんので、お気軽にご依頼ください。
また、電話や訪問によるしつこい営業は一切行っておりませんので、ご安心ください。
当社で依頼することのメリット
①レインズ（不動産流通標準情報システム）への物件登録
専属専任および専任媒介契約でご依頼を戴いた際には、不動産流通機構が運営する（レインズ）に、あなたの物件を登録致します。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を共有システムで、情報交換がリアルタイムで行われます。よって不動産業界全体が連携して買い手を探しますので、素早く成約に導くことが可能になります。
②住み替え保証プログラム
住み替えで、現在居住している物件を売却されたい場合は、買取保証制度をご利用戴けます。当社規定に該当した場合には、一定期間売り出した後の買取保証や即買取制度がありますので、あなたの予定にあわせた売却計画が立てられます。
③ウェブ・新聞広告・オープンハウス・チラシ・DM・雑誌掲載などの広告戦略
一つメディアに偏らずに、効果の高い複数の広告媒体に、あなたの物件を無料で掲載致します。そのことで、早く広く深く購買層にリーチして、購入希望者を発見し、早期の成約へと導きます。
④頭金ゼロの購入プログラム
物件価格の購入希望者で、住宅ローンを組む方の中には、なるべく手持ち資金を使わずに、全て借り入れで賄いたいと考えて方が80％以上いらっしゃいます。そういう購入希望者の方に、頭金と諸経費部分も融資で賄えるように、金融機関と提携して頭金ゼロ購入プログラムをご提供致しております。
⑤自動メール配信システム
弊社に会員登録された購入希望者の方へは、毎日新着物件のメール配信サービスを実施しています。希望に適う物件を自動的に選び出したものだけが、ピンポイントで配信されますので、購入希望者の反響は高く、あなたの物件を特定の方だけにリーチさせることが可能です。
⑥見込み客への直接連絡
購入希望者の中には、インターネットを使用していない方も多く、希望に適う物件があれば、電話連絡での速報通知サービスを行っています。また、あなたの物件を一度案内した見込み客の方には、電話による追客システムにより、成約率アップのための販売活動を行っております。
⑦自社買取精度
購入希望者の中には、様々な理由で売却を売り急がなければならないケースもございます。弊社ではそのようなお客様の大切な資産を直接お買取りさせていただきます。買取業者に依頼することなく取引できるので、仲介手数料を抑えることも可能です。その他売却に係る諸費用も負担させていただきます。（要相談）
⑧キャンペーンで更にお得に！
街の不動産屋さんだからできる！今まで少しでもお客様に少しでも還元できるかということを常に考えて取り組んでおります。取引時の手数料等諸費用の割引や無料で測量、ハウスクリーニング等行って参りました。キャンペーンは予告なく変更致しますので弊社HPのトップをご確認下さい。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン滞納により、この先返済の見込みがない場合、金融機関が担保にしている不動産を処分することです。
通常、金融機関から融資を受けている物件は、借入残高よりも少ない価格で売買した場合は、残債務を売主が追い金をして返済しなければなりません。
住宅ローン残高よりも高く売却できれば、問題はありませんが、残高を下回る金額で売れた場合は、金融機関が融資を実施した時に不動産に設定した抵当権を抹消する必要があります。
一般の人や任意売却の対応に不慣れな不動産業者では、金融機関との交渉が難しく、専門的な知識や経験がないため、そのまま交渉が進まなくなることが多く、不動産を差押されてしまいます。
差押られた不動産は、金融機関（主に保証会社）により、不動産競売の申立てをされます。競売になると、裁判所の手続きで強制的に第３者へ不動産の権利が移動します。また、競売の落札価格は、実際の市場価格の50%程度にしかならない場合が多く、その後の残債務も多額に残るため、生活を立て直すことが極めて困難になってしまいます。
競売になる前に、金融機関と交渉して、任意売却として返済することを承認してもらいます。そして、一般市場で買い手を探し、競売よりも高い価格で不動産を処分をし、金融機関の債務を減額もしくは消滅させ、不動産処分後の生活資金を確保するのが任意売却のメリットです。
住宅ローンが滞り、そのまま何もしないで競売になってしまう人が後を絶ちません。競売になることで、債務が更に膨らみ、精神的にも債務に追われて、生活再建が困難になってしまい、いつまでも苦しい思いをしなければなりません。
任意売却のメリット
一般的な不動産売買と同様に、よりよい条件で購入してくれる販売活動ができるので、市場価格に近い価格で売却できるのがメリットとなります。高い価格で売却することができれば、その分は返済に回せるので、残債を少なくすることが可能です。残債は、金融機関と相談（抹消同意）し、現状の生活状況を考慮のうえ無理のない範囲で分割返済していくことができます。
不動産のお取引には、物件と別に諸経費が発生し、任意売却も同様に費用がかかりますが、不動産を売却したお金からこの諸経費を支払うことが認められているので、手元に現金がなくても大丈夫です。
住宅ローンを滞納していることを周囲に知られることなく、通常売却と同じように販売活動をするので、ご近所や知人の目を気にする必要がないこともメリット。売却後に近所に引っ越すなどの場合も安心です。また、債権者（銀行・保証会社）と交渉して、引っ越し費用を融通してもらえることもあるので、相談してみるといいでしょう。
住み慣れた家に住み続けたい人にとっても、任意売却のメリットは大きいでしょう。通常売却と同様に購入者を選ぶことができるので、たとえば親族や投資家に購入してもらい、家賃を支払うことで済み続けるという方法を選ぶこともできます。このように、購入者や明け渡しの時期も含め、「自分の意思」で売却できることが任意売却のメリットといえるでしょう。
任意売却のデメリット
任意売却にはデメリットもあります。任意売却を検討する時点で、住宅ローンの滞納期間は3か月以上経過しているケースが多いです。一般的に、住宅ローンの場合、滞納期間が3か月以上になる場合、信用情報機関に登録される可能性があります。いわゆるブラックリストに入るという状況。そうなると、5～7年程度は審査が通らず、金融機関からの借り入れ（例えば車のローンや教育ローン等）ができなくなるといった影響が出てきます。
連帯保証人や債務者である金融機関の同意が得られなければ、任意売却はうまく進みません。また、任意売却は通常の不動産取引よりも豊富な法律の知識や経験が必要となります。当社のように任意売却の専門家がいるようなしっかりした業者を選ぶことで、連帯保証人や金融機関への説得も進みます。慌てずにしっかりと業者を選ばないと不本意な結果となってしまう可能性もあるので注意が必要です。
必要な人を説得したり、販売活動に協力したり、業者を自分で手配したりと、関係周囲の方を巻き込む形にはなりますので、さまざまな手間がかかるもデメリットといえそうです。
通常売却との違いは？
任意売却をする状況では、売却価格よりも残債のほうが多いので、任意売却をしても借入金を全額返済することはできず債務が残ってしまいます。この点が通常売却との違いです。そのほかは通常の不動産売却と同じと考えていいでしょう。
競売との違い
競売とは
任意売却は債務者の「任意」つまり意思で売却できるもの。一方、競売は、金融機関が残債を回収するために担保となっている不動産を強制的に売却する手続きです。金融機関が裁判所に競売を申し立てて立証されれば、いちばん高値で入札した人が落札するという仕組みです。
競売のデメリット
競売は、債務者にとってデメリットしかありません。
まず、多くの競売物件は市場価格の半値以下で売却されてしまうことが多く、その価格の決定権は債務者にはありません。しかも競売は任意売却と比べて諸経費が多くかかるため、競売後に残る残債務はより多くなります。しかも落札された時点で物件は入札者のものになるので、たとえ引っ越し先が確保できていなくても立ち退きが強制されます。
競売後の残債については、一括での返済を迫られますが、一括返済は難しいので自己破産を考える人も多いのですが、連帯保証人への迷惑などを考え、簡単に自己破産に踏み切れない人も多いのが現実です。
「プライバシー」も競売のデメリット。競売にかけられた物件の情報は新聞やインターネットで告知されます。住宅ローンの滞納で競売に出されていることがご近所や知人に知られてしまう可能性があるので、精神的にも負担になります。
購入者も価格も時期もすべて自分の意思では行えないのが競売です。
【空家・相続】はじめに・・・
相続等で空家を放置してませんか。空家の管理はしていらっしゃいますか。空家のもたらす問題として「雑草・悪臭など衛生環境悪化」「景観の悪化」「不法侵入などによる治安の悪化」「生命・身体への被害のおそれ」が挙げられています。特に他人に損害を与えてしまうというケースも考えられますので、処分するという選択肢も考える必要がございます。当社ではそのような物件に関しましても積極的にご相談承りますので、お気軽にお申し付け下さいませ。
空家のもたらす問題
「特定空家」というキーワードがあります。
空き家を放置するリスクとは？
【１．犯罪と災害リスク】
第三者の不法占拠や犯罪者の侵入などで犯罪リスクが増加します。不法投棄があったりすると環境悪化の懸念もあります。
さらに、建物の崩壊や放火による火災などがあれば、災害リスクにもつながります。
単に空き家の所有者の問題だけでなく、周辺住民にも迷惑をかけてしまうこともあり、見逃せない課題となっています。
【２．有効活用されないリスク】
空き家を放置しても固定資産税はかかります。
本来なら、そこを賃貸住宅やマンションなどに活用すれば収入になるのです。
あるいは、不動産屋に売買して、欲しい人に買ってもらうこともできます。
【３．資産価値が下がるリスク】
空き家があると、その空き家だけでなく、周囲の資産価値も下落するリスクがあります。
景観を損ねたり、犯罪や災害リスクを高めたりすれば、その地域の不動産評価額が低くなり、中古物件の価格も下がってしまいます。
【４．空家対策特別措置法による懸念】
平成26年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。
上記のような様々なリスクのある空き家を減少させ、周辺住民を保護するためです。
災害リスクがある古い建物や、景観を著しく損ねる建物は強制的に取り壊しができるようになりました。行政処分として強制的に取り壊され、その費用は所有者に負担させられます。
土地や建物を相続したらどうなるの？
空き土地や家など不動産を相続した場合、まず何から手を付けて良いのかわからない方も多いのではないでしょうか？相続という手続きは、何度も経験する手続きではないため、突然やってこられると何から手を付けて良いのかわからなくなってしまうのです。
そこで今回は、不動産を相続した場合にどうすれば良いのか？手続きの流れについて詳しくご説明していきます。相続の２つのパターン別に詳しく見ていきましょう。
単独相続～相続人が1人だけの場合
相続のための手続きは不要。単独相続人にそのまま承継される
相続人が自分だけであった場合、以下で説明するような遺産分割協議をする必要はありません。相続した不動産はすべて自身の所有となります。これを単独相続といって、たとえば、父と母が亡くなって子どもが１人の場合などは単独相続に当てはまります。
何か手続きが必要なのでは？とも感じられますが、単独相続の場合はこれといった手続きも必要なく、相続が発生した瞬間に不動産は単独相続人に承継されます。
相続人が複数いる場合
遺言書を確認する
一方で、相続人が複数いる場合は、まず遺言書の有無を確認します。遺言書で家や土地の相続について指定があれば、その内容に従って相続人が決定します。
遺言書がない場合～遺産分割協議で不動産の相続人を決定する
遺言書が見つからなければ遺産分割協議をし、対象となる不動産を誰が相続するのかを決めなければなりません。
とはいえ、この時点でも相続は人の死亡によって発生するため、不動産は相続人全員の共有持ち分ということになっています。すでに共有して相続されてはいるものの、その行方について遺産分割協議にて決めていくというわけです。