枚方市 地元 任意売却 返済困難

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任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン滞納により、この先返済の見込みがない場合、金融機関が担保にしている不動産を処分することです。
通常、金融機関から融資を受けている物件は、借入残高よりも少ない価格で売買した場合は、残債務を売主が追い金をして返済しなければなりません。

 

住宅ローン残高よりも高く売却できれば、問題はありませんが、残高を下回る金額で売れた場合は、金融機関が融資を実施した時に不動産に設定した抵当権を抹消する必要があります。

 

一般の人や任意売却の対応に不慣れな不動産業者では、金融機関との交渉が難しく、専門的な知識や経験がないため、そのまま交渉が進まなくなることが多く、不動産を差押されてしまいます。

 

差押られた不動産は、金融機関(主に保証会社)により、不動産競売の申立てをされます。競売になると、裁判所の手続きで強制的に第3者へ不動産の権利が移動します。また、競売の落札価格は、実際の市場価格の50%程度にしかならない場合が多く、その後の残債務も多額に残るため、生活を立て直すことが極めて困難になってしまいます。

 

競売になる前に、金融機関と交渉して、任意売却として返済することを承認してもらいます。そして、一般市場で買い手を探し、競売よりも高い価格で不動産を処分をし、金融機関の債務を減額もしくは消滅させ、不動産処分後の生活資金を確保するのが任意売却のメリットです。

 

住宅ローンが滞り、そのまま何もしないで競売になってしまう人が後を絶ちません。競売になることで、債務が更に膨らみ、精神的にも債務に追われて、生活再建が困難になってしまい、いつまでも苦しい思いをしなければなりません。

 

任意売却のメリット

一般的な不動産売買と同様に、よりよい条件で購入してくれる販売活動ができるので、市場価格に近い価格で売却できるのがメリットとなります。高い価格で売却することができれば、その分は返済に回せるので、残債を少なくすることが可能です。残債は、金融機関と相談(抹消同意)し、現状の生活状況を考慮のうえ無理のない範囲で分割返済していくことができます。

不動産のお取引には、物件と別に諸経費が発生し、任意売却も同様に費用がかかりますが、不動産を売却したお金からこの諸経費を支払うことが認められているので、手元に現金がなくても大丈夫です。

住宅ローンを滞納していることを周囲に知られることなく、通常売却と同じように販売活動をするので、ご近所や知人の目を気にする必要がないこともメリット。売却後に近所に引っ越すなどの場合も安心です。また、債権者(銀行・保証会社)と交渉して、引っ越し費用を融通してもらえることもあるので、相談してみるといいでしょう。

住み慣れた家に住み続けたい人にとっても、任意売却のメリットは大きいでしょう。通常売却と同様に購入者を選ぶことができるので、たとえば親族や投資家に購入してもらい、家賃を支払うことで済み続けるという方法を選ぶこともできます。このように、購入者や明け渡しの時期も含め、「自分の意思」で売却できることが任意売却のメリットといえるでしょう。

 

任意売却のデメリット

任意売却にはデメリットもあります。任意売却を検討する時点で、住宅ローンの滞納期間は3か月以上経過しているケースが多いです。一般的に、住宅ローンの場合、滞納期間が3か月以上になる場合、信用情報機関に登録される可能性があります。いわゆるブラックリストに入るという状況。そうなると、5~7年程度は審査が通らず、金融機関からの借り入れ(例えば車のローンや教育ローン等)ができなくなるといった影響が出てきます。

連帯保証人や債務者である金融機関の同意が得られなければ、任意売却はうまく進みません。また、任意売却は通常の不動産取引よりも豊富な法律の知識や経験が必要となります。当社のように任意売却の専門家がいるようなしっかりした業者を選ぶことで、連帯保証人や金融機関への説得も進みます。慌てずにしっかりと業者を選ばないと不本意な結果となってしまう可能性もあるので注意が必要です。

必要な人を説得したり、販売活動に協力したり、業者を自分で手配したりと、関係周囲の方を巻き込む形にはなりますので、さまざまな手間がかかるもデメリットといえそうです。

 

通常売却との違いは?

任意売却をする状況では、売却価格よりも残債のほうが多いので、任意売却をしても借入金を全額返済することはできず債務が残ってしまいます。この点が通常売却との違いです。そのほかは通常の不動産売却と同じと考えていいでしょう。

 
 

競売との違い

競売とは

任意売却は債務者の「任意」つまり意思で売却できるもの。一方、競売は、金融機関が残債を回収するために担保となっている不動産を強制的に売却する手続きです。金融機関が裁判所に競売を申し立てて立証されれば、いちばん高値で入札した人が落札するという仕組みです。

 

競売のデメリット

競売は、債務者にとってデメリットしかありません。

まず、多くの競売物件は市場価格の半値以下で売却されてしまうことが多く、その価格の決定権は債務者にはありません。しかも競売は任意売却と比べて諸経費が多くかかるため、競売後に残る残債務はより多くなります。しかも落札された時点で物件は入札者のものになるので、たとえ引っ越し先が確保できていなくても立ち退きが強制されます。

競売後の残債については、一括での返済を迫られますが、一括返済は難しいので自己破産を考える人も多いのですが、連帯保証人への迷惑などを考え、簡単に自己破産に踏み切れない人も多いのが現実です。

「プライバシー」も競売のデメリット。競売にかけられた物件の情報は新聞やインターネットで告知されます。住宅ローンの滞納で競売に出されていることがご近所や知人に知られてしまう可能性があるので、精神的にも負担になります。

購入者も価格も時期もすべて自分の意思では行えないのが競売です。